Lainamuutos: Pienennä asuntolainamaksujasi ja vältä ulosmittaus

Jos sinulla on vaikeuksia maksaa asuntolainan maksuja, sinun ei aina tarvitse laiminlyödä. Voit säätää ja palata raiteilleen ilman luottotietosi tuhoamista. Asuntolainan muutosohjelma voi tarjota helpotusta tekemällä pysyviä tai väliaikaisia ​​muutoksia lainaasi. Lainamuutosten sisällöstä ja sellaisen saamisesta oppiminen voi auttaa sinua pysymään lainan maksujen tasalla ja pitämään kotisi.

Key Takeaways

  • Lainamuutos muuttaa asuntolainasi ehtoja, jotta saat kiinni maksuista. 
  • Lainanantajat suosivat lainan muutoksia kalliiden ulosottojen ja lyhyeksi myyntien sijaan. 
  • Lainamuutos voi alentaa pääomaasi, alentaa korkoasi, pidentää laina-aikaa ja jopa lykätä maksujasi. 
  • Saadaksesi lainan muutoksen, ota yhteyttä lainanantajaan ja täytä tappioiden lieventämishakemus.

Asuntolainan muuttamisen perusteet

Lainan muutos on muutos, jonka lainanantaja tekee asuntolainasi ehtoihin, usein taloudellisten vaikeuksien vuoksi. Tavoitteena on pienentää kuukausieräsi summaan, johon sinulla on varaa. Voit saavuttaa tämän muutamalla tavalla. Lainanantajasi laskee uuden kuukausierän asuntolainasopimukseesi tekemiensä muutosten perusteella. 1

Miksi lainanantajat sallivat asuntolainan muuttamisen

Lainan oikaisu on yleensä halvempaa ja aikaa vievää lainanantajille. Se vaatii myös vähemmän taloudellisia ja emotionaalisia kustannuksia asunnonomistajilta verrattuna muihin tapoihin, joilla lainanantajat voivat saada takaisin rahaa lainanottajalta, joka ei pysty maksamaan lainaansa takaisin.

Ilman lainamuutoksia lainanantajallasi on useita vaihtoehtoja. Kun lopetat asuntolainan maksun, he voivat:

  • Kiinteistön sulkeminen: Asuntolainamuutos on mukavampi vaihtoehto ulosmittaukselle. Tämä tapahtuu, kun pankki ottaa takaisin asunnon, häätää asunnonomistajan ja myy lainanottajan asunnon, joka ei pysty maksamaan lainaa takaisin. 
  • Lyhyeksi myynnin helpottaminen: Tämä tarkoittaa kodin myyntiä pienemmällä hinnalla kuin mitä asunnonomistaja on velkaa asuntolainasta. Se johtaa silti siihen, että asunnonomistaja menettää kotinsa.
  • Yritä periä velkaa palkan takavarikoinnin, pankkimaksujen tai perintätoimistojen kautta: Palkan takavarikointia käytettäessä velkojan on saatava oikeuden määräys saada osa palkasta pidätettyä velkasi maksamiseksi.
  • Lyhennä lainaa: Ulosmittauksen sijasta lainanantaja saattaa päättää kirjata lainan pois tappioksi, jos hän toteaa, että velkaa ei todennäköisesti saada perityksi.
  • Menettää kyky periä varoja: Jos julistat konkurssiin, mikä voi tilapäisesti pysäyttää ulosmittauksen, pankki ei ehkä pysty perimään varoja takaisin.

Nämä vaihtoehdot johtavat todennäköisesti kotisi menettämiseen tai luottotietosi vahingoittumiseen . Sen sijaan lainamuutos mahdollistaa asunnonomistajan jäädä kotiinsa. Se voi myös tarkoittaa vähemmän osumaa luottopisteisiin kuin sulkeminen aiheuttaisi. Joillakin valtion asuntolainamuutosohjelmilla ei ole vaikutusta luottoon.

Asuntolainan muutosvaihtoehdot

Lainanantajasi ei välttämättä tarjoa kaikkia näitä vaihtoehtoja. Jotkut lainan oikaisut saattavat sopia sinulle paremmin kuin toiset. Yleisiä vaihtoehtoja ovat:

  • Pääalennus: Lainanantajasi pyyhkii osan veloistasi, jolloin voit maksaa takaisin vähemmän kuin lainasit ensin. Kuukausimaksut mukautetaan pienentyneen saldon perusteella, joten niiden tulisi olla pienempiä. Tämäntyyppinen asuntolainamuutos voi olla vaikeinta saada, ja lainanantajat ovat usein haluttomia alentamaan lainojen pääomaa. He ovat innokkaampia muuttamaan muita ominaisuuksia, mikä voi tuottaa heille enemmän voittoa. Jos olet onnekas saadaksesi hyväksynnän pääoman alennukseen, keskustele asiasta veroneuvojan kanssa ennen kuin jatkat eteenpäin, saatat olla velkaa veroja anteeksiannetusta velasta.
  • Alempi korko: Lainanantajasi voi myös alentaa korkojasi, mikä vähentää vaadittuja kuukausimaksuja. Joskus nämä koron alennukset ovat väliaikaisia, joten lue yksityiskohdat huolellisesti ja valmistaudu päivään, jolloin korkosi saattaa taas nousta.
  • Jatkettu laina: Sinulla on enemmän vuosia aikaa maksaa velkasi takaisin pidemmän aikavälin lainalla, mikä johtaa pienemmille kuukausimaksuille. Tätä vaihtoehtoa kutsutaan joskus “uudelleenpoistoksi”. Mutta pidemmät takaisinmaksuajat johtavat yleensä korkeampiin korkokustannuksiin, koska maksat korkoa useamman kuukauden ajalta. Saatat joutua maksamaan lainastasi enemmän kuin alun perin maksat.
  • Kiinteäkorkoinen laina: Jos säädettäväkorkoinen asuntolainasi osoittautuu kohtuuttomaksi, voit vaihtaa kiinteäkorkoiseen lainaan , jonka korko on kiinteä koko laina-ajalle.
  • Lykätyt maksut: Saatat pystyä keskeyttämään lainan maksut , jos olet töiden välillä, mutta tiedät, että palkkasi on tulossa tulevaisuudessa. Tämä on myös hyvä vaihtoehto, jos sinulla on yllättäviä hoitokuluja, jotka tiedät maksavasi takaisin. Tämän tyyppistä muutosta kutsutaan usein “myötätuntoiseksi sopimukseksi”. Sinun on jossain vaiheessa korvattava ne jääneet maksut. Lainanantajasi lisää ne lainasi loppuun, joten velan maksamiseen menee muutama ylimääräinen kuukausi.

Lyö numerot lainan lyhennyslaskuriin nähdäksesi kuinka maksusi muuttuu, jos muutat pääomaa, korkoa tai laina-aikaa.

Hallituksen ohjelmat

Lainatyypistäsi riippuen saatat olla oikeutettu valtion asuntolainamuutosohjelmaan ilman, että luottopisteesi kärsii ollenkaan. Hallituksen ohjelmat, joihin kuuluvat Federal Housing Administrationin (FHA) lainat , Yhdysvaltain veteraaniasiainministeriön (VA) lainat ja Yhdysvaltain maatalousministeriön (USDA) lainat, tarjoavat helpotusta. Jotkut liittovaltion ja valtion virastot voivat myös auttaa.  Keskustele lainanhoitajan tai HUD-hyväksytyn neuvonantajan kanssa saadaksesi lisätietoja. Kokeile muita lainoja Fannie Mae Mortgage Help Network -palvelusta .

Liittovaltion hallitus tarjosi aiemmin Home Affordable Modification Program (HAMP), Home Affordable Refinance Program (HARP) ja Freddie Macin Enhanced Relief Refinance Program.  Nämä kaikki ovat nyt vanhentuneet. Ne korvattiin Fannie Maen Flex Modificationilla ja High Loan-to-Value Refinance Optiolla . Aloita sieltä saadaksesi apua.

Kuinka saada asuntolainan muutos

Aloita puhelimitse tai verkkokyselyllä lainanantajalle. Ole rehellinen ja selitä, miksi sinun on vaikea maksaa asuntolainan maksuja juuri nyt. Kerro sitten lainanantajallesi ehdotuksestasi asuntolainaan.

Lainanantajat vaativat usein tappioiden lieventämishakemuksen ja taloutesi tietoja pyyntösi punnitsemiseksi. Jotkut vaativat, että jäät maksamatta asuntolainaa, usein jopa 60 päivää. Ole valmis tarjoamaan:

  • Tulot: Tämä on kuinka paljon ansaitset ja mistä ne tulevat.
  • Kulut: Tämä kertoo, kuinka paljon kulutat kuukausittain ja kuinka paljon menee eri luokkiin, kuten asumiseen, ruokaan ja kuljetuksiin.
  • Asiakirjat: Sinun on usein toimitettava todisteet taloudellisesta tilanteestasi, mukaan lukien palkkatiedot, tiliotteet, veroilmoitukset ja lainailmoitukset.
  • Vaikeuskirje: Selitä, mitä tapahtui, mikä vaikuttaa kykyysi maksaa nykyiset asuntolainamaksusi, ja kuinka toivot tilanteen korjaavan tai miten olet tehnyt sen. Muiden asiakirjojen pitäisi tukea näitä tietoja.
  • IRS-lomake 4506-T: Tämän lomakkeen avulla lainanantaja voi käyttää verotietojasi IRS:stä, jos et pysty tai et pysty toimittamaan niitä itse.

Hakuprosessi voi kestää tunteja. Sinun on täytettävä lomakkeet, kerättävä tietoja ja lähetettävä kaikki lainanantajasi vaatimassa muodossa. Hakemuksesi saatetaan työntää sivuun – tai vielä pahempaa, hylätä – jos jokin lainanantajasi pyytämä puuttuu tai on vanhentunut.

Eri lainanantajat käyttävät erilaisia ​​kriteerejä lainanmuutospyyntöjen hyväksymiseen. Ei voi tietää, kelpaatko muutoin kuin kysymällä. 30 päivän kuluessa täytetyn hakemuksen vastaanottamisesta lainanantajan on yleensä vastattava hakemukseesi kirjallisella ilmoituksella tarjouksestaan ​​tai kieltäytymisestä sekä asuntolainamuutoksen erityisehdot. Pidä yhteyttä lainanantajaan tänä aikana, jos sinulla on kysyttävää. Tänä aikana on yleensä parasta tehdä niin kuin pankkisi käskee, jos mahdollista.Sinua voidaan esimerkiksi kehottaa jatkamaan maksujen suorittamista. Se voi auttaa sinua saamaan asuntolainamuutoksen. Itse asiassa tämä on hyväksymisvaatimus joidenkin lainanantajien kanssa.

Kun saat tarjouksen lainan muuttamisesta, sinun on hyväksyttävä tai hylättävä se säädetyn ajan kuluessa nähdäksesi muutokset lainassasi.

Vaihtoehtoja asuntolainamuutokselle

Lainaehtojen säätäminen ei ole ainoa tapa päästä maksujen päälle, kun olet vaikeuksissa. Voit myös:

Rahoita laina uudelleen

Muutos on tyypillisesti vaihtoehto lainanottajalle, joka ei pysty jälleenrahoittamaan, mutta olemassa oleva laina saattaa olla mahdollista korvata kokonaan uudella. Tämä on erityisen hyvä vaihtoehto, jos haluat saada käteistä kotiisi kertyneestä pääomasta.

Uudella lainalla voi olla alhaisempi korko ja pidempi takaisinmaksuaika, joten lopputulos olisi sama – sinulla olisi pienemmät maksut jatkossa. Joudut todennäköisesti maksamaan uuden lainan hakemus- ja aloitusmaksut. Tarvitset myös kunnon luottotiedot.

Harkitse konkurssia

Jos et voi saada asuntolainamuutosta tai jälleenrahoittaa lainaa, sinulla voi olla toinen vaihtoehto pitää omaisuus. Voit hakea luvun 13 konkurssiin. Tämä ei ole sama asia kuin luvun 7 konkurssi, jossa tuomioistuin ottaa hallintaansa ei-vapautetut omaisuutesi, jos sellaisia ​​on, ja likvidoi ne maksaakseen velkojillesi. Luvussa 13 voit tehdä tuomioistuimen hyväksymän maksusuunnitelman velkojen maksamiseksi, yleensä kolmesta viiteen vuodeksi.

Voit sisällyttää asuntolainarästisi tähän, jos olet oikeutettu. Näin voit saada kiinni, nousta takaisin jaloillesi ja jopa pitää kotisi. Sinun on yleensä jatkettava nykyisten asuntolainamaksujen maksamista tällä välin. Jos tämä tuntuu mahdottomalta, pohdi, voitko yhdistää myös muut velkasi maksusuunnitelmaan. Sinulla on oltava riittävät tulot kelpoisuuden saamiseksi.

Asuntolainamuutoshuijaukset

Valitettavasti hädässä olevat asunnonomistajat houkuttelevat huijareita. Varo lupauksia, jotka kuulostavat liian hyvältä ollakseen totta.

Jotkut organisaatiot lupaavat auttaa sinua saamaan hyväksynnän lainan muuttamiseen, mutta nämä palvelut maksavat jyrkän hinnan siitä, mitä voit helposti tehdä itse. Joskus he veloittavat pienen omaisuuden vain siitä, että he keräävät sinulta asiakirjoja ja toimittavat ne lainanantajallesi puolestasi.

Joissakin osavaltioissa asuntolainaa helpottavat yritykset eivät ole lain mukaan saaneet periä maksua etukäteen neuvotellakseen lainanantajasi kanssa. Muissa osavaltioissa he eivät saa neuvotella puolestasi riippumatta siitä, milloin maksat heille. Älä tietenkään luota siihen, että huijarit kertovat sinulle tämän. Varmuuden vuoksi on parasta työskennellä suoraan lainanantajan kanssa.

Leave a Comment