Täydellinen lyhytmyyntiprosessi

Lyhyeksi myyntiprosessi voi olla hämmentävä joillekin kodin ostajille ja myyjille. Voi olla vaikea selittää, kuinka lyhyeksi myynti syntyy, ja hyväksynnän saaminen lainanantajalta voi olla pitkä.

Sekä myyjän että kodin on täytettävä tietyt kriteerit, jotta ne voidaan myydä lyhyeksi. Kaikki myyjän taloutta ja asunnon arvoa koskevat tiedot on kerättävä ja esitettävä lainanantajalle yhdessä muiden paketin tavaroiden kanssa sekä mahdollisen ostajan kanssa.

Key Takeaways

  • Lyhyeksi myynti tarkoittaa, että lainanantaja on suostunut myymään kiinteistön alle sitä jäljellä olevan asuntolainasaldon.
  • Lyhyeksi myyntiin liittyy tyypillisesti tietty prosessi, jonka sekä pankki että myyjä käyvät läpi.
  • Jos haluat ostaa lyhyeksi alennuksen, yritä kirjoittaa tarjous, joka on mahdollisimman lähellä velkaa.
  • Prosessi voi olla turhauttava – edustajat saattavat joutua vakuuttamaan ostajalle ja myyjälle, että kärsivällisyyttä tarvitaan.

Lyhyeksi myynnin määrittely

Kun lainanantaja hyväksyy lyhyeksi myynnin, hän suostuu myymään kiinteistön alle sitä jäljellä olevan asuntolainasaldon.

Lainanantajat hyväksyvät yleensä lyhyeksi myynnin vain silloin, kun sulkeminen näyttää olevan väistämätöntä. Lyhyeksi myynnissä lainanantajan ei tarvitse ottaa omaisuutta takaisin ja vastata sen ylläpitokustannuksista, kunnes se voidaan myydä. He välttävät myös riskin, että omaisuutta ei myydä uudelleen riittävän korkealla hinnalla kattaakseen tappionsa – kuten se todennäköisesti tapahtuisi ulosmittauksen yhteydessä.

Sulkemishuutokaupat ovat yleensä paljon alhaisemmat kuin kiinteistön markkina-arvo. Lyhyeksi myynti on lainanantajalle mahdollisuus saada enemmän kuin mitä sillä olisi ulosmittauksen yhteydessä, mutta he eivät myöskään halua vapauttaa asuntolainavelvoitteita alhaisimmilla hinnoilla. 1

Tyypillinen prosessi

Tämä on tyypillinen lyhyeksi myyntiprosessi pankin lopusta, kun se vastaanottaa myyjän paketin:

  • He vahvistavat vastaanottaneensa tiedoston. Tämä voi kestää yli 10 päivää; joskus se on kuukausi tai enemmän.
  • Neuvottelija määrätään, mikä voi kestää jopa 30 päivää.
  • Tilataan välityshintaoptio (BPO), jossa välittäjä muodostaa koulutetun mielipiteen asunnon arvosta. 2 Pankit kieltäytyvät yleensä jakamasta BPO:n tuloksia.
  • Toinen neuvottelija voidaan määrätä, ja siihen kuluu vielä 30 päivää.
  • Tiedosto lähetetään tarkastettavaksi pooling- ja palvelusopimuksen perusteella. Tämä voi myös kestää jopa 30 päivää. 3
  • Pankki voi sitten pyytää kaikkia osapuolia allekirjoittamaan ” käsivarteen ulottuvan ” valaehtoisen todistuksen, joka on ostajan ja myyjän allekirjoittama asiakirja, jossa todetaan, että kumpikaan osapuoli ei tunne toista, eikä näiden kahden välillä ole olemassa minkäänlaista suhdetta. 4
  • Pankki antaa sitten lyhyeksi myynnin hyväksymiskirjeen, jos myynti hyväksytään.

Perusasiat myyjälle

Vaikka lyhyeksi myyntiin kelpaavia vaatimuksia on enemmän kuin muutama, pankit myöntävät yleensä lyhyeksi myyntiä kahdesta syystä. Ensinnäkin myyjällä on oltava taloudellisia vaikeuksia, ja toiseksi kotona ei ole tarpeeksi pääomaa maksaakseen asuntolainaa pois sulkemiskustannusten jälkeen.

Joitakin esimerkkejä vaikeuksista ovat tulojen väheneminen työttömyydestä, avioerosta, lääketieteellisestä hätätilanteesta, konkurssista tai ainoan tulonantajan kuolemasta. 5

Myyjän on laadittava rahoituspaketti lyhyeksi myyntipankkiin toimitettavaksi. Jokaisella pankilla on omat ohjeensa, mutta menettelytapa on samanlainen pankkikohtaisesti.

Myyjän paketti

Myyjän lyhytmyyntipaketti koostuu todennäköisesti seuraavista:

  • Valtuutuskirje edustajallesi puhua pankin kanssa.
  • Alustava päätöslause.
  • Täytetty rahoitusselvitys tai asuntolaina-apupyyntö (RMA).
  • Vaikea kirje myyjältä.
  • Kahden edellisen vuoden veroilmoitukset.
  • W-2s kahden edellisen vuoden aikana.
  • Palkkatulokset viimeisten 30 päivän ajalta.
  • Kahden kuukauden tiliote.
  • Vertaileva markkina-analyysi tai luettelo viimeaikaisista vertailukelpoisista myynneistä alueella. 6

Tarjouksen kirjoittaminen ja sen lähettäminen pankille

Ostajana kysy edustajaltasi luettelo vertailukelpoisista myynneistä ennen kuin kirjoitat lyhyen myyntitarjouksen. Pankki haluaa saada tarjouksen mahdollisimman lähellä velkaa.

Lyhyeksi myytävä listaushinta ei välttämättä vastaa markkina-arvoa. Itse asiassa kiinteistö saatetaan hinnoitella alle vertailukelpoisen myynnin, jotta voidaan kannustaa useita tarjouksia. Jotkut lyhyeksi myynnit voivat alkaa ennen tarjousta, mutta pankit aloittavat useimmiten hyväksytyn ostotarjouksen saatuaan. 7

Kun myyjä on hyväksynyt tarjouksen, listautumisagentti lähettää pankille listautumissopimuksen, toteutetun ostotarjouksen, ostajan ennakkohyväksyntäkirjeen, kopion rahasekistä ja varoistaan. He lähettävät myös myyjän lyhyen myyntipaketin.

Lyhytmyyntiprosessi viivästyy, jos paketti on epätäydellinen. He eivät ehkä lähetä sitä sinulle takaisin yrittäessään pienentää mahdollisimman paljon kustannuksia itselleen. 8

Pankki

Ostajat saattavat odottaa pitkään saadakseen lyhyen myyntivastauksen pankista. On tärkeää, että listautumisagentti soittaa pankille säännöllisesti ja pitää huolella muistiinpanoja edistymisestä.

Jotkut lyhyeksi myynnit saavat hyväksynnän kahdesta kahdeksaan viikossa. Toisilla voi kestää keskimäärin 90–120 päivää. Huippu lyhytmyyntiagentti voi nopeuttaa prosessia hieman pitämällä ajan tasalla tarjouksen edistymisestä ja pitämällä pankin vastuullisena. 9

Pankkiin kirjautuminen vähintään kerran tai kahdesti viikossa on välttämätöntä. Epäpätevien neuvottelijoiden käytöksen tunnistaminen ja vaihtajan pyytäminen on usein myös välttämätöntä. Älä koskaan pelkää puolustaa itseäsi tai eskaloida toimintaasi pankin johtamisketjussa.

Viimeisiä vinkkejä

Ostajat saattavat kyllästyä odottamaan lyhyen myynnin hyväksyntää ja uhata perääntyä, jos he eivät saa vastausta tietyn ajan kuluessa. Prosessi voi olla turhauttavaa – sekä ostajan että myyjän edustajat saattavat joutua työskentelemään vakuuttaakseen ostajalle ja myyjälle, että kärsivällisyyttä tarvitaan, koska odotus voi olla pitkä.

Listausagentilla on usein käsitys siitä, milloin hyväksyntä saapuu, kun tiedosto lähetetään lopulliseen tarkasteluun. Tässä vaiheessa ostajat saattavat haluta aloittaa lainaprosessin ja muun due diligence -menettelyn, jotta heillä on etumatka siltä varalta, että pankki antaa vain muutaman viikon sulkeutua. 10

 

Usein kysytyt kysymykset (FAQ)

Kuinka kauan lyhytmyyntiprosessi kestää?

Voit odottaa lyhyeksi myyntiprosessin kestävän muutaman kuukauden, mutta tarkka aikajana riippuu kunkin vaiheen kestosta. Voit odottaa, että odotat jopa 30 päivää odottaessasi pankin tiedoston vastaanottamista, jopa 30 päivää jokaisen kanssasi työskentelevän neuvottelijan kanssa ja noin kahdesta kahdeksaan viikkoa odottaessasi lopullista hyväksyntää. Mitä tahansa prosessin vaihetta voisivat pidentää komplikaatiot, kuten sovellusvirheet, mutta se voi myös sujua nopeammin edullisemmissa olosuhteissa.

Kuinka usein pankit hyväksyvät lyhyeksi myyntitarjoukset?

Vastaus vaihtelee huomattavasti tarjouksen mukaan. Äärimmäisen alhainen tarjous hylätään paljon todennäköisemmin . Hakemuksessa voi myös olla ongelmia tai myyjä ei ehkä täytä lyhyeksi myyntiä, ja tällaiset tilanteet lisäisivät tarjouksen hylkäämisen todennäköisyyttä. Pyydä kiinteistönvälittäjältä, jolla on kokemusta lyhyeksi myynnistä alueellasi, saadaksesi parempi käsitys siitä, kuinka tehdä tarjous, jolla on suuri todennäköisyys, että se hyväksytään .

Leave a Comment